Stjórnarráðið | Nr. 26/2019 - Álit
í máli nr. 26/2019
Með bréfi, dags. 25. mars 2019, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnd gagnaðili.
Auk álitsbeiðni var greinargerð gagnaðila, dags. 10. apríl 2019, lögð fyrir nefndina.
Um er að ræða fjöleignarhúsið C, alls þrjá eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar í kjallara hússins en gagnaðili er eigandi íbúðar á 1. hæð. Ágreiningur er um hvort bílastæði á lóð hússins sé í sameign eða séreign gagnaðila.
Að viðurkennt verði að bílastæði á lóð hússins sé í sameign.
Í álitsbeiðni kemur fram að gagnaðili telji að hún eigi tiltekið bílastæði þar sem hún leggi bifreið sinni og banni öðrum eigendum að nota. Hún hafi keypt eign sína með bílastæði árið 1999.
Í eignaskiptayfirlýsingu fyrir húsið frá árinu 2005 sé ekki fjallað um bílastæði en hún hafi verið staðfest með úrskurði héraðsdóms, dags. […] 2018. Þar að auki virðist ekki vera til staðar bílskúrsréttur en ekkert skjal þar um hafi fundist á Borgarskjalasafni, hjá byggingarfulltrúum eða sýslumanni. Þannig virðast engin gögn vera til um það hvort gagnaðili eigi sérafnotarétt á bílastæðinu, enginn bílskúr standi á lóðinni og ekkert þinglýst skjal hafi fundist um bílskúrsrétt á lóðinni.
Í greinargerð gagnaðila segir meðal annars að í kaupsamningi vegna kaupa hennar á íbúðinni hafi komið fram að íbúðin væri seld ásamt geymsluskúr sem þó væri farinn af lóðinni. Sama eigi við um eldra afsal vegna íbúðarinnar þar sem eftirfarandi hafi komið fram:
4ra herbergja íbúð á 1. hæð hússins nr. C ásamt, geymslu undir útitröppum, geymsluskúrsrétti á lóð og tilheyrandi hlutdeild í sameign og lóðarréttindum.
Við kaup gagnaðila á íbúðinni hafi verið í gildi skiptasamningur frá árinu 1971. Í honum komi fram að geymsluskúr á lóð sé eign íbúðar á 1. hæð. Á upphaflegum teikningum vegna hússins sé geymsluskúrinn afmarkaður á afstöðumynd, vinstra megin á lóðinni. Í núverandi eignaskiptayfirlýsingu hafi skúrinn verið afmáður af afstöðumynd án skýringa, en bílastæði sem áður hafi fylgt staðsetningu geymsluskúrsins á upphaflegri teikningu sé til staðar.
Samkvæmt framangreindu telji gagnaðili að geymsluskúrsréttur á umræddri lóð sé séreign gagnaðila og hluti lóðar, þ.e. bílastæði fyrir framan skúrinn, líkt og fram komi í framangreindum þinglýstum eignarheimildum, sbr. 5. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, sbr. 33. gr. sömu laga, um séreign.
Í núgildandi skipulagsskilmálum, tillögu deiliskipulags hverfisins, komi fram að ekki sé gert ráð fyrir fjölgun bílastæða á lóð, aldrei hafi verið sótt um slíka breytingu og því sé það bílastæði sem afmarkað sé á lóðinni í núgildandi eignaskiptayfirlýsingu það stæði sem hafi verið tilgreint sem stæði á lóð fyrir framan geymsluskúr og afmarki geymsluskúrsrétt íbúðar gagnaðila, sbr. framangreindar þinglýstar eignarheimildir. Þá hafi aldrei verið sótt um leyfi til niðurrifs skúrsins og því mögulegt að eldri byggingarnefndasamþykktir séu enn í gildi fyrir umræddan geymsluskúr þar sem samkvæmt byggingarsögu hússins hafi aldrei verið sótt um niðurrif skúrsins eða breytingar á bílastæðum á lóð.
Þá sé enn fremur áréttað að núgildandi eignaskiptayfirlýsing hafi verið unnin og samþykkt í óþökk og án vitundar gagnaðila. Hún hafi verið til umfjöllunar í máli kærunefndar húsamála nr. 54/2003 og úrskurði héraðsdóms. Hlutfallstala íbúðar gagnaðila hafi verið lækkuð í 48,28% í heildarhúsi og lóð. Því hafi aldrei legið fyrir samþykki gagnaðila fyrir breytingum á upphaflegri teikningu hússins eða breytingu á séreign gagnaðila vegna geymsluskúrsins eða geymsluskúrsréttar. Þessu til staðfestingar sé núverandi eignaskiptayfirlýsing óundirrituð af gagnaðila þrátt fyrir að hún hafi verið eigandi íbúðarinnar við gerð hennar.
Deilt er um hvort gagnaðili eigi sérafnotarétt á bílastæði á lóð hússins, þ.e. á afmörkuðum hluta lóðarinnar þar sem áður var staðsettur geymsluskúr sem var í eigu fyrri eiganda íbúðar gagnaðila. Í sameignarsamningi, dags. 25. nóvember 1972, segir að eigandi íbúðar á 1. hæð eigi geymsluskúr á lóðinni. Í afsali, innfærðu til þinglýsingar 18. september 1989, vegna kaupa fyrri eiganda íbúðar gagnaðila á íbúðinni, kemur fram að íbúðinni fylgi geymsluskúrsréttur á lóð. Þá kemur fram í lýsingu eignarinnar í kaupsamningi, dags. 30. júlí 1999, vegna kaupa gagnaðila á íbúðinni að um sé að ræða íbúð á 1. hæð og geymsluskúr. Tekið var fram í kaupsamningnum að geymsluskúrinn væri farinn af lóðinni og að kaupanda væri það ljóst. Í gildandi eignaskiptayfirlýsingu fyrir húsið, innfærðri til þinglýsingar 16. ágúst 2005, er hvorki fjallað um einkabílastæði á lóðinni né geymsluskúrsrétt gagnaðila. Í umfjöllun um lóðina í eignaskiptayfirlýsingunni segir eingöngu að réttindi og skyldur vegna lóðar fari eftir hlutfallstölum eignanna og að kostnaður vegna umhirðu lóðarinnar skiptist jafnt.
Kærunefnd bendir á að þrátt fyrir að á lóðinni hafi áður staðið geymsluskúr í eigu fyrrum eiganda íbúðar gagnaðila styðji engin gögn að íbúðinni hafi nokkurn tímann fylgt einkabílastæði. Þá eru engin gögn sem styðja að gagnaðili eigi sérafnotarétt af þeim hluta lóðar sem geymsluskúrinn stóð. Þá verður slíkur réttur ekki leiddur af eðli máls líkt og einkabílastæði fyrir framan bílskúr eins og gagnaðili vísar til. Lóðin er í sameign hússins og einnig bílastæði, sbr. 5. tölul. 8. gr. laga um fjöleignarhús. Kröfu álitsbeiðanda um að viðurkennt verði að bílastæði á lóð hússins sé í sameign er því viðurkennd.