Utvidet ansvar for selger ved salg av bolig | Bing Hodneland
Utvidet ansvar for selger ved salg av bolig
Ved kjøp av brukt bolig får ofte kjøper en ubehagelig overraskelse. Ikke sjelden viser det seg at det er feil på bad, avløp, elektrisk anlegg eller andre forhold som er dyrt å utbedre. Ny høyesterettsdom gir avklaringer om når kjøper kan kreve at selger betaler.
I Norge omsettes i praksis alle brukte hus og leiligheter med angivelsen om at de selges «som de er», da dette er inntatt i de standardavtalene som benyttes i markedet og slikt salgsvilkår vil dessuten anbefales av både advokater og eiendomsmeglere. Dette vilkåret innebærer at det skal mere til for at det foreligger en mangel ved boligen som kan gjøres gjeldende ovenfor selger, enn det som følger av avhendingslovens hovedregel.
Når eiendommen er kjøpt «som den er» må det enten være gitt mangelfulle eller feil opplysninger, eller boligen må være i «vesentlig dårligere stand enn kjøperen hadde grunn til å regne med ut fra kjøpesummen og forholdene ellers».
Høyesterett har i dom av 31. mai 2017 avklart nye problemstillinger i tilknytning til når en bolig anses for å være i vesentlig dårligere stand.
Lekkasje fra bad
I 2012 ble et tolv år gammelt hus i Stavanger solgt for kr 5.190.000. Etter overtakelse igangsatte kjøper noe oppussingsarbeider, og ved fjerning av tapet på et soverom ble det avdekket fuktskader. Det ble fastslått at det var en lekkasje fra badet og at badet – som var fra huset var nytt – derfor måtte utbedres. Utbedringen medførte en kostnad på kr 283.820.
Kjøper krevde prisavslag, og vant fram med dette både i tingretten og lagmannsretten. Ved vurderingen av om det var mangel ved at boligen var i «vesentlig dårligere stand» enn kjøperne hadde grunn til å regne med tok både tingretten og lagmannsretten utgangspunkt i de fulle utbedringskostnadene.
For begge instanser ble det etter at mangel var fastslått ut fra størrelsen på de fulle utbedringskostnadene utmålt et prisavslag redusert med 40 % på grunn av såkalt standardheving ved boligen, i hovedsak ved at kjøperne fikk ett helt nytt bad fremfor et 12 år gammelt bad.
Selger anket til Høyesterett og anførte at ved vurderingen av om det forelå mangel måtte det tas utgangspunkt i prisavslagets størrelse, ikke utbedringskostnadene før fradrag for heving av standard på boligen.
Ikke bare prosentregning!
Høyesterett har i flere dommer tatt stilling til om det foreligger en feil eller skade av slik art at eiendommen anses for å være i vesentlig dårligere stand enn det kjøper kunne forvente. Basert på disse avgjørelsene, og slik disse er fulgt opp av ting- og lagmannsrettene, har det festnet seg en oppfatning om at utbedringskostnadene må utgjøre 5-6 % av kjøpesummen.
Høyesterett presiserer i dommen at om det foreligger en mangel ikke utelukkende kan baseres på en slik ren prosentregning.
Det følger av avhendingslovens § 3-9 at eiendommen skal være i vesentlig dårligere stand enn kjøper hadde grunn til å regne med ut fra kjøpesummen og forholdene ellers. Det er dermed snakk om en helhetsvurdering, hvor kjøpesummen er en faktor, men også andre forhold er av betydning for vesentlighetsspørsmålet, slik som salgssituasjonen, feilens art og betydning og boligens karakter og standard.
Det må for eksempel antas at det skal mer til for at det foreligger en mangel ved kjøp av en nedslitt bolig med klart oppgraderingsbehov enn ved en bolig som fremstår som strøken, selv om den skjulte mangelen utgjør kostnader ut over den i praksis oppstilte terskel på 5-6 % av kjøpesum.
Utbedring av mangel innebærer at man får en bedre bolig
For kjøpet av boligen i Stavanger utgjorde utbedringskostnadene på kr 283.820 5,5% av kjøpesummen, mens prisavslaget etter fradrag for den økte standard ikke utgjorde mer enn drøye 3%.
Det sentrale spørsmålet Høyesterett tok stilling til var om det ved vurderingen av om eiendommen var i «vesentlig dårligere stand enn kjøperen hadde grunn til å regne med ut fra kjøpesummen og forholdene ellers», skulle gjørs fradrag for standardhevingen eller ikke.
Høyesterett oppsummerte først med at verken lovtekst, forarbeider eller tidligere dommer fra Høyesterett behandlet denne problemstillingen. Det ble deretter konkludert med at:
«vurderingen av om eiendommen er i 'vesentleg ringare stand' [må] ta utgangspunkt i forskjellen mellom berettiget forventet stand og faktisk stand på eiendommen. Det må derfor vurderes hva som må til for å sette eiendommen tilbake i den stand som kjøperen kunne forvente. Omfanget av utbedringskostnadene vil på denne måten kunne utgjøre et mål på størrelsen av avviket».
Høyesterett angir dermed at når utbedringskostnaden skal vurderes opp mot kjøpesum skal den fulle utbedringskostnaden være utgangspunktet. Fradraget for standardheving skal først skje i ved utmålingen av prisavslaget.
Utvidet ansvar for selger?
Det er ikke ved alle utbedringer at det er naturlig å vurdere om det er en standardheving, eller at levetiden på bygningsdeler forlenges. Bad er her i en viss særstilling, siden bad slik de er bygget og benyttes i dag har en begrenset levetid. Her svinger ulike fagfolks anslag fra 15 til 30 år. Det enkelte bads konstruksjon og bruk vil her spille inn, eksempelvis om det er dusj i kabinett eller badekar eller rett på gulvfliser. Ved bygningsdeler som bærende konstruksjoner ser man mer på et «evig liv», og utbedring av feil vil her ikke kunne være en standardheving.
Svært mange mangelssaker ved kjøp av bolig er knyttet til feil ved bad. Feil på bad er dyre å utbedre, og i tillegg vil det ofte innebære et fradrag i prisavslaget for standardheving når badene allerede er godt inne i sin livssyklus når mangel avdekkes.
Når utbedringskostnader skal vurderes opp mot kjøpesum før fradrag for standardheving vil utbedringen i flere tilfeller være vesentlig. For disse saker innebærer denne dommen fra Høyesterett etter mitt syn derfor en dreining av gjeldende rett og praksis opp mot et utvidet mangelansvar for selger.
Prosentregningens paradoks
Det fremstår for mange som et paradoks at den store vekt som legges på forholdet mellom utbedringskostnad og kjøpesummen ikke tar opp i seg det forhold at kjøpesummen i stor grad er basert på tomtens verdi ut over selve verdi av den oppførte boligen.
Samme feil i to identiske hus vil utgjøre en mangel i ett tilfelle og ikke en mangel i andre. Forskjellen på husene utgjøres i praksis av tomten – det som er alfa og omega for eiendomspriser – beliggenheten.
Som eksempel er to identiske hus bygget av samme husprodusent i 2010, ett sentralt i Oslo og ett på Toten. I 2017 selges de. Huset i Oslo for kr 10.000.000 og huset på Toten for kr 4.000.000. Det viser seg etter kjøpet at det er samme feil på badene i husene, og dette koster det kr 250.000 å utbedre i hvert hus. Utbedringskostnaden utgjør for huset i Oslo bare 2,5 % og det vil ikke være en mangel. For huset på Toten utgjør utbedringskostnaden 6,25% og det vil foreligge en mangel. Siden begge hus er relativt nye skal det mye til for at helhetsvurderingen skal rokke ved denne konklusjonen.
Denne problemstilling har det blitt prosedert på flere ganger i mangelsaker, men man har ennå ikke vunnet gehør for dette hos Høyesterett.